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背景:在北京已有2套房，夫妻名下各一套（但是都是小面积，一套89，一套81）。现在想改善，卖掉其中一套81平米的。价格大概w左右。由于二套首付80%，改善大概首付万。现在纠结是买北边回龙观新盘奥森春晓4居还是去学校北沙滩附近买个老破小？考虑因素（娃目前才刚1岁。由于队友是大学老师，自带海淀学籍，可以上学校附属小学中学。所以不用考虑学区问题，但是以后上小学距离又是个问题）。鱼与熊掌的故事在买房子这件事上那真是体现的淋漓尽致，见过很多人，拿着大几百万却买不到合适的房子，北京嘛，就是这个样子，这几乎还是一个很普遍的现象了，既要又要还要的情况只能加钱。北沙滩，海淀中南部，这里高校云集，发展起步比较早，也就是老房子太多了，诚如题主所言，八百多万在这里买一个还能住的房子，确实是老房子的选择面更大一点，前几天去新科祥园转悠，这个大塔楼社区是中科院这一片少有的商品房社区了。而紧挨着他的科育小区，年的房子诶，五楼没电梯板楼顶层50多平，挂牌价挂到了万之高，哎，这也真是没谁了，好学校学区的影响已经在逐渐消退，可是这个地段以及周边的人群就决定了房子就是价高者得的模式。
砖混小板楼，就这房子，除非有逆天的装修技术能稍微弥补一点点居住体验，但是没电梯那是实实在在的，主体结构强度也不是一家能改变的了的。至于房龄稍微新一点的呢，北沙滩跟前的石油大院、健翔园倒是有年以后的房子，可是大塔楼的户型实在是一言难尽，而且海淀这里的大塔楼房源还少，远没有朝阳大塔楼数量那么奔放。
至于奥森春晓的四居室，平的大小，不知道以后还会不会调整呢，均价六万的房子，倒也是八百多万的水平，年交房不知道你等不等的了，而且家里娃上学的话也确实不方便。
呢，这个户型啊，四居室当然还是“四叶草”的布局是最合理的，这种客厅偏置的布局最大的缺点就是面积的浪费，看看这个L型的大过道就无名火起。当然了，这样布局也是有好处的，那就是动区和静区分的比较清楚，相比之下还是觉得四叶草更好。具体到这个盘的话，可能还涉及到连廊的问题，总之感觉有点一般。
而且这种新房大户型你别着急啊，奥森春晓的小两居我觉得会去化比较快的，那个小两居肯定是有连廊了，但是架不住北面新房小户型少啊，总价低那就是优势，同理更低看北清云际。
上一茬的奥森one、澳海明月卖到最后同样是剩的大户型，刚需盘里看大房子，以后的流动性相当的一般，所以这个盘你不必太急着买。
既然手里有两套房子，那就留一套离学校近的，远郊换一套次新大房子，或者两套都卖了置换一套北沙滩跟前的高总价次新房，就是这种房子受众窄，以后的流通性同样是要降一格的。
如果还是按照原计划的话，都要八百多万在昌平置业了，不买新房子的话，应该能在回龙观上一套相当不错的次新三居室了。北沙滩站以后有23号线、19号线两条北向大动脉加持，以后去北面会方便很多的。
